| ? Vereinbare jetzt dein kostenfreies Beratungsgespräch: https://jensrabe.de/ImmobilienVsAktien ?Bestelle jetzt das neue Buch "Optionsgewinne mit System": https://duo-strategie.com |
Jens Rabe ist Gründer und Geschäftsführer der Rabe Unternehmensgruppe. Gemeinsam mit seinem Team hilft er Unternehmern, Selbstständigen und leitenden Angestellten zu einem regelmäßigen Einkommen an der Börse. Im Laufe der Jahre haben wir uns zum führenden Anbieter von hochqualitativen Lerninhalten rund um das Thema „finanzielle Freiheit“ entwickelt.
Tags: Featured,Jens Rabe,newsletter
35 comments
Skip to comment form ↓
Compounder
2021-05-04 at 20:12 (UTC 2) Link to this comment
Noch ein Punkt den sich jeder Immobilieninvestor fragen muss: Habe ich überhaupt Lust und Energie um mich mit Mieter auseinanderzusetzen? Der falsche Mieter kann dir die Laune an der besten Immobilie verderben. Ich persönlich verzichte lieber auf ein bisschen Rendite und im Gegenzug hat niemand meine Telefonnummer. Also lieber Aktien und ETFs ?
Hirondelle
2021-05-07 at 18:42 (UTC 2) Link to this comment
Nicht so pessimistisch sein, es gibt auch viele sehr gute Mieter, die eine große Bereicherung für ein sein können. Problem-Mieter waren bei mir die absolute Ausnahme, das hängt aber natürlich auch stark von der Region ab.
Compounder
2021-05-07 at 20:11 (UTC 2) Link to this comment
@Hirondelle Ich hatte bisher auch keinen Mieter der Probleme gemacht hat. Bezahlt haben sie immer. Aber kleinkarierte Mieter hatte ich schon einige. Ich will jetzt nicht auf meine bisherigen Erfahrungen pochen sondern darauf hinweisen dass wer keine Lust hat sich mit Mietern auseinanderzusetzen sich dann doch eher der Börse zuneigen sollte. Ich habe das mit den Mietern zuerst auch ausgeblendet, dann kamen Leerstände, Anrufe wegen der Heizung, wackelnde Fliesen, defekte Lichtschalter, etc. . Solche Dinge betreffen dich als Aktionär eben nicht. Deshalb bin ich als Vermieter und Aktionär mittlerweile ganz klar pro Aktie eingestellt.
Hirondelle
2021-05-07 at 21:15 (UTC 2) Link to this comment
@Compounder Wie gesagt, es hängt stark von der Region ab. Ich bin in München aktiv und hier herrscht absolute Wohnungsnot, dementsprechend nerven die Mieter einen hier auch nicht. In Regionen mit viel Leerstand sitzen natürlich die Mieter am längeren Hebel. Ruhrgebiet oder ostdeutsche Provinz würde ich mir persönlich auch nicht antun wollen, dann lieber Aktien und ruhig schlafen können.
Compounder
2021-05-08 at 05:48 (UTC 2) Link to this comment
@Hirondelle Ich bin in Würzburg tätig. Natürlich nicht mit München vergleichbar aber auch Wohnungsmangel. Das Objekt mit dem ich lange Leerstand hatte ist ein betreutes Wohnen. Hier ist die Besonderheit dass erst Menschen mit 55+ Jahren einziehen können und es ist ein gehobenes Objekt, also gut betucht sollte man schon sein. Hingegen eine normale 2-Zimmer Wohnung haben sie mir aus den Händen gerissen ?
Peter Müller
2021-05-04 at 20:52 (UTC 2) Link to this comment
wo krieg ich son digitales whiteboard her?
Rapha K
2021-05-05 at 07:38 (UTC 2) Link to this comment
Vom whiteboardhändler
xXxno6xXx
2021-05-04 at 21:06 (UTC 2) Link to this comment
noch ein bis zwei Dekaden des Schmerzes in der Aktienakkumulation und der Drops ist hoffentlich gelutscht
inthgg hvg
2021-05-04 at 21:21 (UTC 2) Link to this comment
Super Info zur Entscheidungsfindung. Bitte noch einen Immo Advokat hinzuziehen, Diskussion vertiefen, auch in Hinblick auf mögliche Inflation-bzw. Zinsentwicklung. Danke Jens.
Paris Saint-Germain
2021-05-04 at 22:28 (UTC 2) Link to this comment
Der Herr Fischer und Investmanpank, erzählen aber das man in wenigen Jahren mit Immobilien, Immobilienmillonär werden kann. ?
pino Giuseppe
2021-05-05 at 09:32 (UTC 2) Link to this comment
Investmentpank sagt auch man muss in seine Skill investieren
JoMicoud10 _
2021-05-05 at 00:00 (UTC 2) Link to this comment
Genau den Punkt getroffen! Ich arbeite in der Steuerbranche und da sehe ich, wie sich immer mehr Leute eine Immobilie kaufen, die sie sich entweder gar nicht leisten können oder zwar leisten können, aber viel zu teuer einkaufen und sich dessen gar nicht bewusst sind (krassestes Beispiel: "Rendite? Wie berechnet man die?") oder gerade nur Immobilien kaufen wollen, weil es gehyped wird und jeder langsam zu Recht Angst um sein Geld hat (aufgrund dieser unsäglichen Notenbank- und Schuldenpolitik). Ebenso im Freundes- und Bekanntenkreis. Da hat man jetzt plötzlich Geld und "irgendwo muss man es ja anlegen". Unfassbar. Vielleicht bin ich ja der Blöde, aber für mich sieht das alles ziemlich nach einer Blase aus, ähnlich der "Hausfrauen-Hausse" am Aktienmarkt in den 90ern. Kann natürlich immer noch ein paar Jahre weitergehen, muss aber nicht.
Es gibt auf Mission Money zum Immobilienmarkt ein gutes Interview mit Andreas Beck, Grundtenor: Die demographische Entwicklung in Deutschland (trotz Flüchtlingszuzug und selbst wenn er wieder steigen sollte = i.d.R. nicht finanzstark) ist der entscheidende Einflussfaktor und sieht danach aus, dass zukünftig viele Häuser auf den Markt kommen werden. Hinzu kommt: Noch billiger können die Zinsen kaum werden, irgendwann wird sich das (wenn auch nicht wirklich umkehren), dann zumindest halbwegs normalisieren. Und dann stehen schon viele heutige Investoren unter Wasser. Und das wird sich nur moderat normalisieren, so lange die Masse noch den Notenbanken vertraut, alles im Griff zu haben. Wenn das nicht mehr der Fall ist, dann gute Nacht…
Kayser
2021-05-07 at 14:27 (UTC 2) Link to this comment
Wenn ich mir die Kauf- und Baupreise in meiner Region (nicht weit entfernt von Jens) ansehe, dann greife ich mir immer wieder an den Kopf. Die Leute bauen diese Fertig-Schnellbau-Häuser für 350.000 EUR mitten in die Provinz. Mal abgesehen von der bedenklichen "Bausubstanz", ist in Anbetracht der wirtschaftlichen Umstände zu erwarten, dass viele dieser Häuser in den nächsten Jahren unter den Hammer kommen. Ich vermute, dass dafür nichtmal eine Zinswende kommen muss.
Samoht A
2021-05-07 at 20:54 (UTC 2) Link to this comment
@Kayser Okay, auch eine Möglichkeit wieder Geld aus dem Markt zu ziehen und damit kontrolliert Luft aus der Blase zu lassen. Wer für 350K mitten in der Provinz ein Haus baut, welches am Ende einen Marktpreis von vielleicht 100K hat, der muss schon sehr gute Gründe haben 😀
Christoph B.
2021-05-05 at 04:07 (UTC 2) Link to this comment
….und Aktien sind ortsveränderlich … ?
Michael S
2021-05-05 at 07:04 (UTC 2) Link to this comment
Ist es wirklich 'entweder oder'?
Ich mach beides 🙂
Patrick Neumann
2021-05-05 at 09:44 (UTC 2) Link to this comment
Zum Beispiel der Immobilien-Rechnung: 1400€ p.M. bzw 16.800€ p.a. Ist der Überschuss. Du vergisst hier allerdings noch die Tilgung, welche zusätzlicher Vermögensaufbau ist. Bei einer kleinen Tilgung von nur 2% p.a. kommt nochmal 40.000€ pro Jahr obendrauf. Also in Summe 56.800€. Ganz so schlecht ist es also doch nicht 😉
Samoht A
2021-05-08 at 19:43 (UTC 2) Link to this comment
@dagorgonzoladotco Die Rechnung interessiert mich jetzt tatsächlich. Weil du bei einer finanzierten Immobilie ja den Zins des Kredites, die Kredittilgung und die Rendite auf dein eingesetztes Kapital (selbst wenn es nur 10% sind) erwirtschaften musst.
Ich hatte es mir mal für meine regionale Mieten durchgerechnet und war zu dem Ergebnis gekommen, dass man für eine 100K-Wohnung etwa 2400€ pro Jahr erwirtschaftet, und das auch nur, wenn die WEG-Verwaltung mit der angesetzten Instandhaltungsrücklage hinkommt. Die Butze wäre also nach 40 Jahren erst abbezahlt.
Wo liegt mein Denkfehler?
dagorgonzoladotco
2021-05-08 at 19:59 (UTC 2) Link to this comment
@Samoht A angenommen die Wohnung kostet 100.000 €
– Eigenkapital 10%=10.000€
– Zins 1,5%
– Tilgung 2%
– Instandhaltung/Rücklage 1,5%
= Summe 4,5%
Bei einer Brutto-Mietrenditen von 6% zahlt der Mieter 6.000 € pro Jahr. Wovon 1.500€ bei dir bleiben.
1500/10000 = 15% Eigenkapitalrendite
Plus zusätzlich der Vermögensaufbau durch die Tilgung. Plus Vorteil durch Inflation auf die Kreditsumme. Plus Steuervorteile.
dagorgonzoladotco
2021-05-08 at 20:05 (UTC 2) Link to this comment
@Samoht A und jetzt mach aus den 10.000 5.000, und du landest bei 30% Eigenkapitalrendite
Samoht A
2021-05-09 at 09:04 (UTC 2) Link to this comment
@dagorgonzoladotco Okay, jetzt habe ich verstanden. Die Brutto-Mietrendite passt leider für meine Region nicht.
Trotzdem vielen Dank.
dagorgonzoladotco
2021-05-09 at 09:09 (UTC 2) Link to this comment
@Samoht A gerne. Ja, in A-Lagen wird das schwierig. Unmöglich ist es aber auch nicht. Oder du machst Sondervermietung wie möblierte Vermietung an Studenten, Firmenmitarbeiter oder Monteure.
Oder du kaufst in einer anderen Region.
lomfy
2021-05-05 at 11:06 (UTC 2) Link to this comment
kann definitiv zustimmen, auch wenn ich anders angefangen habe, inzwischen bei 21 wohnungen (übrigens auch im osten – grüsse!) und nur ca. 10% der assets in aktien (soll sich aber angleichen). eine sache finde ich wichtig, die im video leider etwas untergeht: immobilien sind – grade für Anfänger – der einzige weg (!) um überhaupt an OPM zu kommen! Hätte ich damals nicht ständig mit einem (zugegebenermassen aggressiven) hebel zwischen 5 und 10 agiert, hätte ich zwar anständige aktiengewinne gemacht (gerade weil die märkte ja mega gelaufen sind), aber halt nur auf 10 bis 20% des kapitalstocks! die gewinne wären prozentual zwar besser gewesen, absolut betrachtet habe ich aber aufgrund von OPM ein viel grösseres rad drehen können, und mit einer differenz zwischen mietrendite und kreditzins von damals bis zu 7% hatte ich beides: einen anständigen prozentsatz und (!) eine bedeutsame kapitalbasis. inzwischen sind die mietrenditen arg tief, und dieser carry trade lohnt sich immer weniger. OPM macht aber immer noch sinn, weniger von der anlageseite, sondern viel mehr von der finanzierungsseite. einsteigern würde ich empfehlen, sich mindestens umzuschauen, und die angst vor verschuldung abzulegen, weil darin ein riesiges potential liegt. natürlich nur für diejenigen, die in der lage sind ihre cash-flows vernünftig zu managen..! danke für das video!
Alex S
2021-05-06 at 16:24 (UTC 2) Link to this comment
Genau das spricht mehr für Immobilien OPM und Leverage Effekt.
Alex S
2021-05-06 at 16:31 (UTC 2) Link to this comment
Du kannst einen Immobilien für 5 K Kaufen die einen 100 K Wert hat, in 20 Jahren ist sie Abbezahlt und du hast 100 K auf deinem Konto.
Probiere mal mit Aktien aus 5 K in 20 Jahren auf 100 K zu kommen 🙂
Alexander Heckel
2021-05-05 at 11:54 (UTC 2) Link to this comment
Mein Weg:
1) Spardepo eingerichtet und bespart 10 Jahre
2) Spardepo verkauft und für Immobilie angezahlt
3) Framde Leute Geld verwendet 90%
PC. Heute suche wer mein Depo beleicht und investiere in Immobilie
jk aus g
2021-05-05 at 16:40 (UTC 2) Link to this comment
Wenn man einmal ne Räumungsklage samt Vorgeschichte hinter sich hat, dann ist man von (vermieteten) Immobilien geheilt….für immer.
Russlanddeutsche Stimme
2021-05-05 at 23:38 (UTC 2) Link to this comment
30:04 Auf keinen Fall linke und grüne Parteien wählen. Auch um die Sozialdemokraten sollte man als Selbständiger, Unternehmer, Trader, Wohlhabender etc. einen großen Bogen machen. Wer Geld hat oder großes Geld machen möchte, sollte konservative, rechtskonservative oder gar rechte Parteien wählen.
Cris
2021-05-06 at 04:43 (UTC 2) Link to this comment
Sehr informativ, Danke ?
Bernhard S.
2021-05-06 at 05:55 (UTC 2) Link to this comment
Vergessen wird mE ein wichtiger psychologischer Faktor: Aktien verkauft man auf Knopfdruck. Immobilienverkauf ist so mühsam (und es gibt nicht täglich Preise), dass man buy and hold langfristig viel leichter durchhalten kann. Bei Aktien schafft es kaum jemand jahrzehntelang nicht zu traden… nur meine 5 Cents ??
Thomas Maier
2021-05-06 at 06:42 (UTC 2) Link to this comment
Hallo Jens, an der Börse gibt es doch auch regelmäßig Kapitalerhöhungen, in welchen Großinvestoren zu günstigen Konditionen Aktien kaufen können. Zudem wird das große Geld mit dem Börsengang zu Beginn realisiert. So gesehen ist die Standardaktie doch das gleiche wie eine 0815 Immobilie auf Immoscout24. Zudem sollte man noch bedenken, dass der Bilanzwert der Immobilie die Kaufnebenkosten beinhaltet und dieser Wert über 50 Jahre abgeschrieben wird. Die Aktie ist immer teurer als der tatsächliche Bilanzwert.
Oleh Paslavskyy
2021-05-06 at 17:41 (UTC 2) Link to this comment
bei mir bringen Immobillien ca. 30% Eiegenkapitalrendite (das ist ohne Preisteigerung) bei der Beleihung im Durchschnitt ca 90%. Eiegenkapitalrendite – das ist wichtig! Ja, cash flow (auch sehr wichtig!!!) ist niedrieg aber trotzdem positiv und relativ stabil. 1 Mio EUR in Immobillien muss heute ca. +1000 EUR monatlich bringen. 30% Eigenkapitalrendite + niedriegeres Risiko => das spricht fuer Immobillien. Risiken gibt es auch natuerlich. Und die Mieter und Immobillien mussen betreut werden.
Immo B
2021-05-06 at 21:09 (UTC 2) Link to this comment
Aktien muss man v. Nettoeinkommen zahlen und man hat bei Aktien auch keine Abschreibung für Abnutzung ?
Kleiner Bär
2021-05-07 at 20:16 (UTC 2) Link to this comment
Tolle Erklärungen und super Visualisierung. Sehr angenehm zu hören.
Daniel
2021-05-08 at 08:11 (UTC 2) Link to this comment
23:00 120 Jahre um die Erträge aus den Mieten abzubezahlen…naja wenn man früh anfängt geht sichs vlt. aus;-)