Die Kreditvergabepolitik der Banken im Segment der Wohnrenditeliegenschaften in der Schweiz wird von der SNB als besonders risikobehaftet beurteilt. (Bild: Denis Linine/Shutterstock.com)
Die grössten Risiken für die Finanzstabilität gehen für die inlandorientierten Banken unverändert vom Hypothekar- und Immobilienmarkt aus, warnt die Schweizerische Nationalbank (SNB) im diesjährigen Bericht zur Finanzstabilität vom 13. Juni. Obwohl die Preise 2018 bei den Wohnrenditeliegenschaften leicht sanken, bleibe die Gefahr einer Preiskorrektur in diesem Segment besonders hoch. Dies zum einen aufgrund der starken Preiszunahme in diesem Segment in den Jahren zuvor. Zum anderen deuteten die weiter gestiegenen Leerstände darauf hin, dass die rege Bautätigkeit im Bereich der Mietwohnungen zu einem Überangebot geführt haben könnte. Gleichwohl sei in diesem Umfeld der Risikoappetit der inlandorientierten Banken hoch geblieben und die gegenwärtige Kreditvergabepolitik der Banken im Segment der Wohnrenditeliegenschaften besonders risikobehaftet.
Hohe Tragbarkeitsrisiken
Als Gründe führt die SNB an, dass im vergangenen Jahr ein zunehmender Anteil der neuen Hypothekarkredite in diesem Segment zur Finanzierung von Liegenschaften in Regionen gesprochen wurde, die eine hohe Leerstandsquote ausweisen. Zweitens seien die Tragbarkeitsrisiken bei den neu vergebenen Hypotheken zur Finanzierung von Wohnrenditeobjekten hoch und hätten weiter zugenommen. Da viele dieser Kredite gleichzeitig auch bedeutende Belehnungsrisiken aufwiesen, seien sie besonders anfällig in einem Szenario mit einer Korrektur der Immobilienpreise und einem deutlichen Zinsanstieg.
Angesichts dieser Risiken sprach sich die SNB für den Vorschlag des Bundesrates aus, die Kapitalanforderungen für Hypothekarkredite mit hohem Belehnungsgrad in diesem Segment anzuheben. Konkret sollten dabei die Risikogewichte für Kreditanteile erhöht werden, die zwei Drittel des Belehnungswertes einer Wohnrenditeliegenschaft übersteigen. Gleichzeitig begrüsste die SNB die Bereitschaft der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg), als Alternative zum Bundesratsvorschlag eine Anpassung der Selbstregulierung in Betracht zu ziehen.
Antrag der Bankiervereinigung
Nun spricht sich die Bankiervereinigung (SBVg) in einer Stellungnahme vom 10. Juli 2019 dezidiert gegen den Vorschlag der Behörden aus. Hingegen ist die Branche bereit, mit einer Anpassung der Selbstregulierung zur weiteren Stabilisierung des Marktes für Wohnrenditeliegenschaften beizutragen. Sie hat der Finanzmarktaufsicht (Finma) einen entsprechenden Antrag zur Anerkennung als aufsichtsrechtlichen Mindeststandard unterbreitet. Dieser zielt auf einen verstärkten Eigenkapitaleinsatz des Kreditnehmers und eine raschere Rückführung der Belehnung im Rahmen der Finanzierung von Renditeobjekten ab. Konkret sind folgende Massnahmen vorgesehen:
- Bei Hypothekarfinanzierungen von Renditeobjekten beträgt der Mindestanteil an Eigenmitteln am Belehnungswert neu 25% (bislang 10%). Eine allfällige Differenz zwischen höherem Kaufpreis und tieferem Belehnungswert ist vollständig aus Eigenmitteln zu finanzieren (“Niederstwertprinzip”).
- Bei Renditeobjekten ist die Hypothekarschuld neu innert maximal 10 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes der Liegenschaft zu amortisieren (bislang 15 Jahre).
Die Bankiervereinigung ist überzeugt, dass die vorgeschlagene Revision der “Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen” zielgerichteter wirken dürfte als die von den Behörden erwogene Erhöhung der Risikogewichte, insbesondere da sie mit beiden Instrumenten direkt auf der Nachfrageseite ansetze.
Die Finma wird voraussichtlich bis Ende August über den SBVg-Antrag entscheiden. Im Falle einer Anerkennung würden die verschärften Bestimmungen per 1. Januar 2020 in Kraft treten.
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